林口县人民政府办公室关于印发林口县棚户区改造安置房屋购买实施办法的通知
林口县人民政府办公室关于印发林口县棚户区改造安置房屋购买实施办法的通知
县政府各有关直属单位:
《林口县棚户区改造安置房屋购买实施办法》经县政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。
林口县人民政府办公室
2016年1月20日
林口县棚户区改造安置房屋购买实施办法
为加快我县棚户区改造步伐,大力推进棚改货币化安置工作,拓宽棚改安置房源筹集渠道,创新棚改模式,满足被安置居民的多样化需求,促进我县房地产市场平稳健康发展,根据《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发〔2014〕36号)和《黑龙江省人民政府办公厅转发省住建厅等6部门关于棚户区改造安置房屋购买工作指导意见的通知》(黑政办发〔2015〕15号)精神,结合我县实际,制定本实施办法。
一、指导思想
坚持购建并举,购买优先,加大购买方式筹集房源力度,创新棚户区改造居民住房安置方式。充分利用国家开发银行和国家农业发展银行的棚户区改造政策性贷款购买存量商品房作为棚户区改造安置住房,满足棚户区居民多样化住房需求,缩短回迁安置周期,降低安置成本,加快存量商品房消化,促进我县房地产市场可持续发展。
二、基本原则
(一)政府主导。县政府作为棚改安置房屋收购工作的责任主体,统一组织实施棚户区改造安置住房购买工作,搭建服务平台,相关部门各司其职,合力推进此项工作。
(二)居民自愿。购买存量商品房用于回迁安置住房,充分尊重棚户区居民的回迁安置意愿,依法审慎合理确定购买价格居民自主选择安置方式。房地产开发企业根据项目房源实际,自愿提供安置房源。
(三)公开透明。各工作环节阳光操作,依法履行公开、公示程序,确保全过程透明公正,实现政策公开、程序公开、房源公开、结果公开。
(四)竞争择优。政府通过搭建公开采购平台,因地而异因项目而异,通过公开竞价、竞争性谈判、政策性优惠等措施确定合适的房源和价格;鼓励符合条件的房地产开发企业公平、公正的参与竞争,提供更多房源,增加被征收居民的选择范围,不设定歧视性条款限制符合条件的房产开发企业参与竞争。
三、资金筹集
一是政府融资平台申请金融贷款,主要是用好国家开发银行和国家农业发展银行棚户区改造贷款资金;二是依据国家和省棚户区改造政策,合理使用国家和省棚改补助资金。
四、准入条件
(一)备购房源应符合以下条件。
1.满足居民安置意愿;
2.满足国家、省和地方现行征收补偿政策要求,原则以中小户型为主;
3.房屋工程质量合格,达到验收标准;
4.取得商品房预(销)售许可证;
5.满足基本居住需求,基础设施完备,周边配套齐全;
6.无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况。
(二)提供房源的企业应符合以下条件。
1.依法取得法人营业执照;
2.依法取得开发企业资质证书;
3.近五年经营活动无重大违法记录,无重大法律纠纷。
(三)购买安置房屋的居民应符合以下条件。
1.购买安置房屋的居民的原居住房产所属的棚户区改造项目纳入全省棚户区改造年度计划;
2.该棚户区改造项目被县政府确认为实施棚户区改造安置房屋购买项目。
五、工作流程
(一)企业资质的确认。
1.提供购买房源的企业向县房产处提交书面申请及所涉房源的相关资料;
2.由县住建局对报送的相关资料进行初步审查,并实地踏查项目实际进度;
3.由县住建局会同税务、法院、银行等部门,对企业近五年经营活动进行审查;
4.对符合条件的开发企业进行备案。
(二)备购房源的确认。
1.由县住建局搭建存量商品房采购平台;
2.由县住建局对存量房源的位置、户型、面积、价格等信息进行采集;
3.对符合条件的房源信息,通过采购平台进行公示;
4.对备购房源实施动态管理,按月更新,满足条件的随时进入。
(三)房源价格的确定。
1.由县住建局会同财政、发改、地税、城投等部门,对全县近两年的房地产销售情况进行综合评估,确定全县统一的存量商品房采购基准价;
2.由县住建局会同财政、发改、地税、城投等部门,审核备购房源所属企业一年内的房屋销售平均价格(扣除不动产税),并参考同类地块的市场售价以及企业申报的由工程本体价格、土地实际价格、配套设施等价格合理利润组成的报价,最终与开发企业确定报备项目的市场价格;
3.超出回迁安置面积以外的房屋销售价格由被征收人与销售回购商品房的开发企业自行协商。
(四)安置面积的确认。
1.由县房屋征收办依据《县房屋征收实施方案》对拟拆迁的房屋,按照相关规定,依房屋条件情况,确定可享受的安置房面积;
2.对附属物按照房屋征收有关规定进行评估,依据评估结果确定的标准,计算出补偿总额;
3.对住宅兼营业房屋的停产停业损失、搬迁费、奖励费等货币补偿项目,依据《县房屋征收实施方案》给予补偿。
(五)房地产评估机构的确定。
房地产价格评估机构由购买安置房屋的居民在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
(六)信息的公开、公示。
1.由县住建局确认符合条件的房地产开发企业为进入平台的存量商品房的供应单位;
2.由存量商品房采购平台将进入平台的存量商品房的供应单位的安置房结算单价、超面积结算单价等信息进行公示。
六、安置程序
(一)安置方式。
1.县住建局与房地产开发企业通过竞争性谈判,确定安置房源,由县政府统一采购,集中进行安置;
2.由被安置居民进入存量商品房采购平台,依据县政府确定的全县统一的存量商品房采购基准价,自主选择。
(二)安置房的认购。
1.县住建局建立存量商品房采购平台,由符合条件的开发企业委派人员进驻平台,公示该企业所匹配房源的位置、面积户型、楼层、价格等相关信息;
2.被安置居民根据自身需求自主选择房源并报县房产处;
3.县房产处向被安置居民出具“房屋认购单”;
4.被安置居民持“房屋认购单”到县房屋征收办签订房屋安置协议。
(三)安置协议的签订。
县房屋征收办与被安置户依据《县房屋征收实施方案》签订安置协议,协议中应列明被安置户所选安置房源情况、房地产开发企业与被安置人结算差价款情况。
(四)房款的结算。
1.被安置居民依据与县房屋征收办签订的安置协议,以及县房产处出具“房屋认购单”到房地产开发企业办理入住手续并结算差价;
2.安置补偿款由县政府支付给开发企业,被安置居民实际入住房屋的面积高于政策规定的安置面积或购买价格高出存量商品房采购基准价所产生的差价款,由被安置居民承担,具体价格由被安置居民与开发企业自行商定,被安置居民并承担由此产生的契税和交易费等相关费用;
3.被安置居民实际入住房屋的面积低于政策规定的安置面积所产生的面积差,执行被征收房屋的评估价格;购买价格低于存量商品房采购基准价所产生的差价款,执行存量商品房采购基准价。上述两项差价款由县政府支付给被安置居民。
七、优惠政策
(一)纳入省棚户区改造年度计划的棚户区改造安居房屋购买项目,按照有关规定享受国家、省棚户区改造资金补助及税费减免政策。
(二)棚户区居民购买安置住房,按照国家相关政策规定享受相应的税费减免政策。
(三)国家开发银行、国家农业发展银行对购买棚户区改造安置房给予贷款支持。
(四)被征收居民购买商品房的成交价格不超过货币化安置补偿款的,免征契税;成交价格超过货币化安置补偿款的,仅对其差额部分按规定征收契税。
来源:住建局
撰稿:张忠阳
校对:平佳卉
一审:平佳卉
二审:赵卫国
三审:欧文博
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